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內容簡介
2010年至2025年，台灣人口發展趨勢將遭遇到世紀大轉折！開始是出生人口明顯減少，幼年人口數明顯降低，跟著戰後嬰兒潮世代大量邁入老人潮，接著老人總量高於幼兒總量，再來就是勞動人口數從高峰跌落，到了2020年代中期，死亡人口高於出生人口，因此，總人口數將一直穩定地下降到21世紀中後期！這種人口發展趨勢與現象，如果沒有完整人口政策或外國投資策略因應，對於未來住宅與房地產市場將是一項嚴酷的挑戰。
名家推薦
王進祥理事長（行政院政務顧問、中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長）
行政院對於人口高齡化、少子女化與居住正義等議題，都列為重要施政方向，卓博士大作《房市風暴》一書提到的人口危機與商機等前瞻看法，值得政府、不動產界與全民共同關注。
王應傑理事長（台北市商業會理事長、中華民國不動產經紀商業同業公會全國聯合會創會理事長）
台灣緊追著西歐、日本、韓國等國家的高齡化、少子化腳步，未來面對高齡族群的龐大遺產繼承，少子化的住宅剛性需求減弱，勞動人口的經濟負擔加重，人口紅利逐漸消失等人口結構轉變，卓理事長在本書深入探討房市景氣將和過往50年的差異與變動，呼籲政府與產業界要及早提出人口、房市與住宅方面的因應對策！
周志龍（台北大學都市計劃研究所特聘教授、考試院第12屆考試委員）
社會各界對於人口老化、少子化的議題討論很多，也深知對不動產會有所影響，但都很片段，以至於對房地產市場結構及城市發展的真正深遠影響、相關的理解仍很片面模糊。卓輝華博士以其超過30年從事不動產估價事業之經歷及豐厚學養的田野觀察，以具體數據，洞見了許多人口結構變遷與台灣房地產發展的關係與問題癥結。對於不動產與城市發展關心的學術專業研究人員，以及社會各界的房地產投資從業者、城市規劃師與政府決策者而言，本書所提相關見解推論，深具震撼力與參考價值。
楊松齡教授（文化大學環境設計學院院長）
近來社會各界認為少子化是國安問題，卓輝華博士發現人口結構轉變是已開發國家的世紀課題！台灣從多子化到少子化，從年輕化到高齡化，連勞動力市場在2016年也開始衰退，房市如何創造剛性需求，將是未來半世紀的房市重要課題。
作者介紹
卓輝華
國立政治大學地政博士
宏大不動產估價師聯合事務所創辦人
中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長
中國土地改革協會理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員
中國文化大學都市計劃與開發管理系兼任助理教授
目錄
房地產有良的專業分析
推薦序│翁得元（經濟日報副社長）
從人口變化看未來房市趨勢
作者序
人口與房市結構翻轉的危機與商機
Chapter 1 土地神話與房市完美風暴
房市完美風暴來襲
人口可以預測房市發展
人口紅利，開啟五波房市榮景
人口快速成長的第一波房市（1960-1969）
全面都市化的第二、三波榮景（1970-1985）
初嘗人口紅利的第四波高峰（1986-1990）
人口紅利爆發最大交易潮（1991-2003）
人口紅利顛峰開創第五波繁榮（2004-2014）
Chapter 2 人口減少與住宅剛性需求消失
因應少子化辦公室
70年創造1,750萬人住宅需求
每增250萬人，拉升一波房市能量
55年增加742萬戶住宅需求
未來人口減少的住宅需求變動
1,000萬戶是家庭成長極限嗎？
房市高峰與家庭戶數的連動
住宅量已遠大於住戶數
戶量帶動住宅剛性需求
一人一戶成2000年後主流
節稅效應創造戶籍成長
村落消失與小宅主流化
住宅高於人口戶籍的隱憂
未來家庭數成長的極限
Chapter 3 少子化何時讓房市崩盤
出生人口與房地產市場
戰後嬰兒潮世代推升房價
回聲潮世代不平高房價
少子化趨勢會讓房市崩盤嗎？
出生人口第一波高峰期（戰後嬰兒潮）
出生人口第二波高峰期（回聲潮世代）
兩波出生人口跳崖期
小學未來轉型老人安養中心
Chapter 4 高齡化與龐大遺產繼承
半數人年齡將超過60歲
戰後嬰兒潮加速邁進老人潮
台灣老化有多嚴重？
哪個縣市高齡人口最多？
哪個縣市老化程度最高？
七成房屋被高齡族群持有
高齡族群投資房產保守
高齡族群的換購屋潮
千禧世代等著繼承龐大遺產
Chapter 5 人口紅利與房市高峰同步轉下
人口紅利激勵房市
扶養比與房市關鍵50年（1962-2012）
扶養比上升，房價下降？
人口紅利創造五波房市奇蹟
2015年人口紅利與房市同步從高峰轉下
Chapter 6 六都未來搶人口救房市
房價高漲促進都市發展
三階段都市人口大躍進
都市化推動房價飆漲
高房價與都市人口密度
六都高房價全靠人口撐盤
台北市房價所得比下調40%才合理
人口最多都市只有台北市一半房價
房價低成為桃園市人口爆發主因
台中市人口躍居全國第二位
第一府城人口成長居六都之末
高雄市人口與房價為南台之冠
六都搶人口決勝未來
Chapter 7 2018-2060房市預測
人口趨勢拉長景氣波動
人口與房市結構同步轉變中
國際城市競爭決勝未來
現存建地可住3,000萬人
高齡人口紅利商機
從「養兒防老」到「以房養老」
都市更新還有20年黃金期
2018-2060房市發展預測
後記：只要有人在，就有房地產需要
附錄：人口與房市大事紀
序
房地產有良的專業分析
一般俗諺常恭賀別人「五子登科」，代表人生與成就達到某個里程碑，財富累積到有了銀子，並娶了妻子、養了孩子，並分別買了車子和房子。當然，這沒有一定順序，而是社會一般對於理想生活要素的想像。然而，近年來由於家庭形態的改變，平均每個家庭的孩子數量不比以往。台灣進入老齡化、少子化的社會，且隨著時間演進將更為嚴重，未來市場上的房子多了，但需要買房子的人卻少了，將徹底翻轉國內房市的消費形態。
卓博士的這一本書，就是從人口的角度出發，深入淺出來分析台灣的房地產問題及提供未來的走勢分析。這是因為卓博士本身不但具有地政的專業知識，大學及碩、博士研究所都是地政專業。他又具有高考及格、估價師的執照，主持資產評估顧問股份有限公司、不動產估價師聯合事務所，擔任過消費者文教基金會房屋委員會召集人、國有財產局估價專家委員、中國土地經濟學會理事、不動產仲裁協會常務理事、土地改革協會理事長⋯⋯等等。所以卓博士真的是理論與實務兼備的人才，寫出來的書自然不同凡響。他長期以來關心國家社會的發展，潛心研究，所以才能寫出這一本擲地有聲的大作。
卓博士不像一般業者是以「利」為出發，而是以大眾「公共利益」為考量，因此能更客觀地分析台灣的房地產問題，例如檢視少子化的原因，公允地提出這何嘗不是高房價所帶來的負面結果。年輕人若要成家立業，得花上和自己薪資不成比例的錢去買房子，減少其成家的意願。若買房子後，得揹著龐大的房貸壓力，排擠生活中其它能從事娛樂及購物的費用，也難怪薪水不多的年輕人不敢生孩子。也因此書中提出台北市房價所得比要下調40%才合理，這真是有良心的看法，一般業者涉及自身的利益，這些話是講不出口的。
甚者，卓博士也提出警告，因為人口紅利減少與住宅剛性需求消失，這會導致房市崩盤。書中也提到卓博士根據內政部統計資料加總，計算出台灣目前的建築用地已經足夠3,000萬人口居住，政府未來再大量土地變更開發，實在不智。因此主張「都市再生、都市更新、農村更新的手段，重新建構都市與鄉村生態紋理，促進區域均衡發展。」這是非常負責任提出的解決辦法。而書中最後指出2018-2060第六波房市發展機會，及點出未來國際城市的競爭決定房市，也真是積極面的未雨綢繆。
從這本書我們可以清楚地了解過去房地產的發展歷史。而結合人口數量的預估，不僅能掌握國內各年齡人口消長的趨勢，還能以此窺探國內未來的房地產動向。這本書蒐集的都是第一手的資訊，內容也參考國際經驗，旁徵博引，十分豐富。書中將很多數字分析匯集成各式圖表，方便讓讀者輕鬆掌握許多統計的變化，十分適合閱讀與收藏，也可做為投資參考之用。
我可能也講太多了，就請大家翻入正文，仔細閱讀，保證您收穫良多。
台大經濟系教授
林建甫
詳細資料
- ISBN：9789869456173
- 叢書系列：
- 規格：平裝 / 280頁 / 15 x 21 x 1.4 cm / 普通級 / 單色印刷 / 初版
- 出版地：台灣
- 本書分類：> >
在很多老一輩人眼裡，教師是一份非常好的職業，不僅收入穩定而且很受到大家的尊敬，除此之外還可以享受兩個假期。事實上老師的工作並沒有那麼簡單，就拿此次疫情來說，各位教師雖然宅在家裡，但是該做的工作卻絲毫沒有減少，而且很多畢業班的老師們還要轉行成為了一名網絡主播，無形間又給老師們增加了很多工作量。 ... 在說到待遇，教師屬於國家公務人員，在福利方面的待遇還是比較好的，但是在工資方面卻沒有想像中的那麼高。就拿老師們的同行補習機構來說，現在家長們都很重視孩子的學習，會經常給孩子包各種各樣的補習班，這些補習班的價格都不便宜少則幾百多則上千。所以補習班老師的收入一般都是學校老師的幾倍以上，除了補習班的老師以外，其他很多行業的收入也比老師們的工資多出不少。這樣就使得很多高校畢業生不願意走向教師這個職位，使得很多地方的學校缺乏高學歷的好老師。 ... 而為了解決這個問題，國家近幾年不斷提高教師的待遇，比如將教師工資與當地公務員掛靠這些措施，用來吸引更多人才走向教育崗位，而最近山西太原又下發了一項激勵措施，對於當地的老師是一個利好的消息。 山西太原近日下發了有關辦好新時代人民滿意教育的若干意見，其中明確指出了要將老師的績效工資在原有基礎上增加百分之二十，並且要求給班主任每月發放不少於1000元的補貼政策。這樣的激勵措施對於義務教育階段的教師來說，在原有的待遇上提高了不少。例如一年拿兩萬左右績效工資的老師，一年就可以多拿四千元左右。 ... 在教師行業中，中小學教師的工資確實不能算很高，但是操心的事情卻不少，尤其是各班的班主任，基本上就跟孩子的父母一樣，要操心班級里的大小事務，還要關注每一個孩子的學習情況。即使做得這麼多，但是拿到手的工資卻沒有比其他老師多，這樣就讓很多老師們不想去當班主任。而太原這樣的做法就是為了提高那些基層班主任老師的待遇，同樣也在鼓勵其他老師來擔任班主任，幫助學生更好的成長。 ... 除了這兩項提高工資的措施，太原市還指出將會健全當地教師工資的聯動機制，確保當地教師平均工資不能低於當地公務員的工資，還要在2020年全市推行「縣管校聘」等教育改革措施。 ... 好的學生不僅僅是靠自身的努力，更加需要好的老師來指點。教師這份職業除了要有熱情更應該受到人們的尊重，和提高職業待遇，這樣才能吸引更多好的人才來投入到基層教育之中去。我們不能要求老師們只憑自己的一腔熱情來教書，而是應該通過提高工資待遇等方式來激勵老師們更好地完成自己的工作。 太原市通過以上的做法表達自己重視當地教育，重視教師隊伍建設，為老師們的待遇問題拿出了真招實招。希望太原市的做法可以為全國其他地方做出了典範，為全面提高老師待遇提供模板。
文章來源取自於：
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